La manutenzione straordinaria di un fabbricato comprende interventi
- di carattere innovativo
- di natura edilizia ed impiantistica
che hanno lo scopo di:
- adeguare all’uso corrente
- mantenere in efficienza
l’immobile e le singole unità immobiliari senza modificare
- la tipologia
- la situazione planimetrica preesistente
e rispettando
- volumetria
- superficie
- destinazione d’uso.
L’intervento di manutenzione straordinaria aggiunge al semplice intervento di manutenzione ordinaria un elemento di innovazione.
Se sostituisci i sanitari e le piastrelle del bagno, effettui un intervento di manutenzione ordinaria.
Ma se , oltre a sostituire sanitari e piastrelle, aggiungi l’allargamento della porta , passi dalla manutenzione ordinaria alla manutenzione straordinaria.
Se sostituisci i termosifoni a ghisa con altri dello stesso tipo, effettui un’opera di manutenzione ordinaria.
Ma se sostituisci i termosifoni a ghisa con dei termosifoni ad alluminio, esegui un intervento di manutenzione straordinaria perché hai aggiunto l’elemento di innovazione rispetto all’esistente.
La manutenzione straordinaria è:
- leggera se non riguarda le parti strutturali dell’edificio;
- pesante se invece coinvolge le parti strutturali.
Attenzione però!
La manutenzione straordinaria agisce sulle parti di un edificio, non sull’organismo edilizio nel suo complesso.
Può apportare un elemento di innovazione sulla parte su cui agisce, non sull’intero complesso, rispetto a cui può solo mantenere, sostituire o rinnovare.
Rinnovare, non innovare.
La manutenzione straordinaria presuppone:
- la preesistenza della parte;
- la sua conservazione.
L’apertura di una finestra o una porta sul prospetto di un edificio esistente non è considerata un intervento di manutenzione straordinaria perché manca il presupposto della preesistenza.
Rientra invece tra le ristrutturazioni edilizie.
La preesistenza va intesa dal punto di vista urbanistico, non strutturale.
Perciò l’apertura di una porta interna (che non modifichi lo schema distributivo dell’immobile) rientra nella manutenzione straordinaria.
A seconda che il tuo intervento sia una manutenzione leggera o pesante, cambia il titolo abilitativo necessario.
Dovrai presentare:
- la CILA per gli interventi di manutenzione straordinaria leggera;
- la SCIA per gli interventi di manutenzione straordinaria pesante.
La CILA è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Ad introdurla è stata la legge 73/2010 , che ha modificato l’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia.
La sua introduzione ha avuto lo scopo di semplificare l’iter burocratico a chi effettua alcune tipologie di lavori di ristrutturazione.
Grazie alla CILA, puoi iniziare i lavori di ristrutturazione contestualmente alla presentazione della pratica, senza dover attendere autorizzazioni e tempi per procedere.
Devi presentare la CILA per:
- i lavori di manutenzione straordinaria leggera, quindi relative alle parti non strutturali dell’immobile;
- alcuni interventi di restauro e risanamento conservativo;
- le attività edilizie riportate nel D. Lgs 222/2016 nella Tabella A.
La SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Devi presentare la SCIA per:
- i lavori di manutenzione straordinaria pesante, quindi sulle parti strutturali dell’immobile;
- gli interventi di restauro e risanamento conservativo sulle parti strutturali dell’immobile;
- le ristrutturazioni edilizie
- alcuni tipi di interventi in alternativa al permesso di costruire.
Sono interventi di manutenzione straordinaria:
1. la sostituzione ed il rinnovamento di parti non strutturali dei fabbricati;
2. la sostituzione ed il rinnovamento di parti strutturali del fabbricato;
3. la realizzazione e l’integrazione di servizi tecnologici e di servizi igienico – sanitari,
a condizione che:
– non producano variazioni delle destinazioni d’uso;
– non modifichino la volumetria complessiva degli immobili;
4. tutti gli interventi di finalizzati al risparmio energetico;
5. il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari con la realizzazione di opere,
a condizione che:
– non producano variazioni delle destinazioni d’uso;
– non modifichino la volumetria complessiva degli immobili;
anche se:
- modificano le superfici delle singole unità immobiliari;
- producono un’alterazione del carico urbanistico.
A far rientrare quest’ultima casistica di interventi nella manutenzione straordinaria è stato il decreto “Sblocca Italia”, il DL 133/2014, varato per risollevare l’edilizia in Italia.
Prima tali lavori venivano considerati ristrutturazioni edilizie.
Il carico urbanistico è un parametro architettonico che esprime il fabbisogno di dotazioni territoriali che un fabbricato ha in relazione alla sua entità e alla sua destinazione d’uso.
Le dotazioni territoriali sono i servizi, le attrezzature, le infrastrutture e gli spazi pubblici , le opere necessarie per l’urbanizzazione e per la sostenibilità socio-economica, ambientale, paesaggistica e territoriale.
Sono interventi di manutenzione straordinaria:
- l’installazione di volumi tecnici
i volumi tecnici sono locali:
– privi di un’autonomia funzionale;
– destinati ad ospitare impianti che servono una costruzione principale a cui il locale è annesso.
Esempi di volumi tecnici sono:
– le centrali termiche;
– le canne fumarie;
– le scale di sicurezza;
– gli impianti di ascensori.
- la sostituzione di infissi esterni e persiane o serramenti con serrande di un altro materiale e/o con infisso di tipo diverso;
- l’adeguamento o la realizzazione di opere pertinenziali o accessorie che non comportino l’aumento di volumi utili;
- il rifacimento di rampe e scale;
- il rifacimento dell’atrio;
- il rifacimento di vespai;
- l’apertura o la chiusura di porte che non modifichi lo schema distributivo dell’edificio;
- la sostituzione di impianti igienico – sanitari;
- la costruzione di un impianto fognario che colleghi un edificio privato alla rete fognaria pubblica;
- l’installazione di pompe di calore o di collettori solari per la climatizzazione o la produzione di ACS;
- la realizzazione di cancellate, recinzioni e mura di cinta;
- la sostituzione di solai di copertura con materiali di tipo diverso,
- la sostituzione di tramezzi interni che non modifichi la tipologia delle unità immobiliari;