La Ristrutturazione edilizia comprende un insieme sistematico di interventi che crea un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Un organismo edilizio è un complesso edilizio considerato nel suo insieme o di singole unità immobiliari con una visione globale delle sue caratteristiche fondamentali e delle interrelazioni sussistenti tra i suoi elementi:
- architettura
- struttura
- sagoma
- involucro
- tipologia
- distribuzione
- funzionalità
- destinazione d’uso
- impianti
- sistemi energetici
La Ristrutturazione edilizia:
- modifica la consistenza fisica originaria di un edificio;
- altera la distribuzione interna dell’immobile;
- comporta una modifica ridistributiva dei volumi
- può aumentare la superficie utile;
- non può alterare il volume preesistente;
- mantiene la medesima sagoma.
I suoi 2 elementi peculiari sono:
- la sistematicità degli interventi;
- la finalità della trasformazione dell’edificio nel suo complesso in un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
La trasformazione apportata da una ristrutturazione edilizia va ad incidere sui parametri urbanistici.
È considerata perciò una “trasformazione urbanistica”.
Sono interventi di ristrutturazione edilizia:
- la modifica di una facciata;
- la realizzazione di una mansarda;
- la realizzazione di un balcone;
- la demolizione e la fedele ricostruzione di un edificio;
- la modifica della destinazione d’uso di un immobile , secondo quanto previsto dalle norme locali e dalle leggi regionali;
- la riorganizzazione distributiva di immobili ed unità immobiliari (n° e dimensioni);
- le modifiche agli elementi strutturali di un fabbricato con variazione delle quote d’imposta dei solai;
- l’apertura di porte o finestre su un prospetto;
- la trasformazione di un balcone in veranda;
- la trasformazione di una soffitta in mansarda;
- la costruzione di servizi igienici in ampliamento delle superfici o dei volumi esistenti;
- la trasformazione di locali accessori in locali residenziali;
- le opere di ampliamento della superficie.
La “fedele ricostruzione” di un edificio richiede l’invariabilità della volumetria e della sagoma dell’edificio.
Prima del 2013, la demolizione e la ricostruzione di un immobile rientrava tra le ristrutturazioni edilizie solo in questo caso.
Nel 2013, il “Decreto del fare” ha tolto il vincolo della sagoma.
Ora gli interventi di sostituzione integrale edilizia rientrano tra le ristrutturazioni edilizie alla sola condizione che mantengano la stessa volumetria.
Per effettuare una ristrutturazione edilizia dovrai presentare la SCIA (Segnalazione Certificazione di Inizio Attività).
Puoi iniziare i lavori lo stesso giorno in cui presenti la documentazione.
Nel caso in cui la ristrutturazione edilizia non comprenda alcuna demolizione ma solo l’ampliamento dell’immobile, ti verranno detratte solamente le spese relative alla “parte esistente” del fabbricato.
La detrazione non sarà applicata alla parte risultante dall’ampliamento, cioè alla “nuova costruzione parziale”.
Che differenza c’è tra “ristrutturazione edilizia” e “restauro e risanamento conservativo”?
- La ristrutturazione edilizia restituisce un edificio in parte o del tutto diverso dal precedente.
- La restaurazione e risanamento conservativo restituisce un edificio identico nella forma, con qualche modifica non rilevante architettonicamente.
Devi considerare il risultato con riferimento all’intero complesso edilizio, non alle singole parti del fabbricato.
- La ristrutturazione edilizia aggiunge sempre una qualche innovazione rispetto all’assetto precedente dell’edificio.
- Il restauro e risanamento conservativo rispetta gli elementi strutturali e formali dell’edificio e non altera le caratteristiche edilizie del fabbricato.
Perché si passi da un intervento di restauro e risanamento conservativo ad un intervento di ristrutturazione edilizia basta che nel nuovo edificio risulti modificata la distribuzione dei volumi e delle superfici interne con l’obiettivo di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente.
La distribuzione dei volumi e delle superfici interne determina l’ordine in cui vengono disposte le diverse porzioni dell’edificio.
L’alterazione della distribuzione dei volumi e delle superfici apporta:
- un’alterazione della consistenza fisica e della fisionomia originaria
- un rinnovo degli elementi costitutivi dell’immobile
che sono incompatibili con il concetto di “risanamento conservativo”.
Il concetto di “risanamento conservativo” presuppone l’inalterabilità della struttura dell’immobile e della distribuzione interna della superficie.