La Direttiva Europea ha previsto l’obbligo di installazione di un sistema di contabilizzazione del calore a partire dal 31/12/2016.
Termine che l’Italia ha posticipato al 30/06/2017.
Perciò dal 1 luglio 2017 per i condomini che non si sono messi in regola è prevista una sanzione che va da 500 € a 2500 € per ogni unità abitativa.
Ma la contabilizzazione del calore è sempre obbligatoria?
Ci sono casi di esenzione?
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1. Numero minimo di utenze
L’installazione dei sistemi di contabilizzazione del calore è obbligatoria in quegli edifici che:
– comprendono almeno 2 unità abitative;
– hanno un unico impianto termico centralizzato.
Per deliberare l’intervento di installazione di un sistema di contabilizzazione del calore in un condominio non serve l’unanimità dell’assemblea condominiale.
Recentemente la Corte di Appello di Trento ha condannato l’inquilino di un condominio al pagamento di 3777 € di spese legali.
L’inquilino si rifiutava di installare sui radiatori della propria abitazione le valvole termostatiche ed i sottocontatori di contabilizzazione, come deliberato dall’assemblea condominiale.
Perciò impediva ai tecnici l’accesso nella propria casa.
Al rifiuto dell’inquilino:
– il condominio ha citato in giudizio l’inquilino impugnando l’art. 843 del Codice Civile ed il principio di buona fede e correttezza nei rapporti condominiali;
in base a tale articolo, “il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo […] al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino o comune”.
– l’inquilino ha ribadito dichiarando nulla la delibera perché non assunta all’unanimità;
– i giudici in 1° grado hanno appoggiato il condominio perché aveva voluto ottemperare a quanto prescritto dalla legge;
– l’inquilino ha fatto ricorso alla Corte d’Appello;
– la Corte d’Appello ha rifiutato il ricorso perché:
- il condominio aveva adottato una soluzione tecnica valida e rispondente agli obblighi di legge;
- i radiatori dell’appartamento privato dell’inquilino possono considerarsi “comuni”;
- la delibera di adeguamento degli impianti può ritenersi valida anche se non approvata all’unanimità;
- l’accesso dei tecnici all’appartamento privato dell’inquilino non è una violazione dei suoi diritti soggettivi di cittadino;
infatti esprime semplicemente la “volontà espressa dalla maggioranza dell’assemblea condominiale di voler realizzare il nuovo impianto”.
2. Edificio di unico proprietario in locazione
Se un edificio ha un unico proprietario e comprende 2 unità immobiliari affittate a 2 locatari diversi, l’installazione di un sistema di contabilizzazione del calore è obbligatoria.
Infatti c’è la necessità di ripartire le spese energetiche tra i 2 affittuari.
Il D.lgs. n. 102/2014 definisce l’edificio polifunzionale “un edificio destinato a scopi diversi ed occupato da almeno 2 soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata”.
La definizione ha in sé la nozione di ripartizione delle spese.
Non menziona la proprietà dell’edificio.
3. Contatore di centrale termica
Non sei obbligato ad installare un contacalorie generale.
La normativa consiglia l’installazione di un contatore di centrale termica.
Ma non incorri a sanzioni se non lo installi.
4. Produzione di acqua sanitaria centralizzata
Se l’edificio prevede la produzione di acqua sanitaria centralizzata, sei tenuto ad installare un sistema di contabilizzazione del calore.
Lo installi sul lato del bollitore.
Ciò per dividere le spese di riscaldamento rispetto alle spese di acqua sanitaria.
5. Quota involontaria
Non è obbligatoria l’installazione di un contatore finalizzato al rilevamento della quota involontaria.
Però se installi un contatore sul lato sanitario, puoi quantificare più facilmente i consumi involontari.
Perdite non volute ci sono sempre.
Ogni inquilino pagherà:
- una quota variabile dipendente dal consumo volontario;
- una quota fissa per:
- il consumo involontario;
- il riscaldamento delle parti comuni;
- la gestione e la manutenzione dell’impianto.
Il consumo volontario è rilevato dai sottocontatori o dai ripartitori installati nelle singole unità immobiliari.
Il consumo involontario è costituito dalle perdite di sistema, che causano dispersioni di calore;
lo quantifichi facendo la differenza tra:
- la lettura del contatore generale di centrale;
- la somma delle letture dei sottocontatori o dei dispositivi relativi alle singole unità immobiliari.
6. Differenze di fabbisogno termico tra appartamenti > 50%
Non puoi sempre applicare la UNI 10200 per la contabilizzazione del calore di qualsiasi edificio.
Il Dlgs 141/2016 stabilisce una ripartizione diversa per quegli edifici per i quali questa norma non è applicabile.
La UNI 10200 prevede che le spese siano ripartite in base ai consumi effettivi.
Si tratta di edifici che presentano differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le singole unità abitative maggiori del 50%.
L’inapplicabilità della norma sarà comprovata da una relazione tecnica asseverata.
La ripartizione delle spese proposta dal Dlgs 141/2016 attribuisce una quota del:
– 70% al consumo volontario di energia termica;
– 30% ripartito secondo altre misure (millesimi, metri quadrati, potenze installate…).
Come fai a calcolare la differenza di fabbisogno termico per mq tra 2 appartamenti?
La puoi calcolare applicando questa procedura:
- Scegli le 2 unità immobiliari che per posizione ed esposizione potrebbero presentare differenze di fabbisogno termico ideale evidenti.
- Di queste unità immobiliari calcoli il fabbisogno di energia termica utile per mq.
- Calcoli la differenza mediante la seguente formula:
(fabbisogno termico max – fabbisogno termico min) : fabbisogno termico max
d. Se la differenza stimata è < 50%, scegli altre 2 unità immobiliari e ripeti il calcolo.
A suggerire questa procedura iterativa è il Dlgs n. 102/2014 all’art. 9 , comma 5, lettera d.
7. L’inefficienza in termini di costi
La normativa prevede l’esenzione dell’installazione di un sistema di contabilizzazione del calore in un condominio quando tale intervento si rivela inefficiente in termini di costi.
Al suo posto i condomini dovranno installare dei contabilizzatori individuali nelle singole unità immobiliari.
Puoi valutare l’efficienza economica di un intervento di installazione di un sistema di contabilizzazione in un condominio confrontando:
– la spesa sostenuta per installare e gestire nel tempo i ripartitori;
– ciò che si riesce a risparmiare in 10 anni grazie a tale sistema.
10 anni è la stima del tempo di vita medio di un ripartitore.
L’inefficienza dovrà riguardare l’intero condominio, non le singole abitazioni.
Ad attestarla sarà un progettista o un tecnico abilitato.
8. Contabilizzazione successiva all’installazione
Installato il sistema di contabilizzazione del calore nel condominio, non scatta l’obbligo di utilizzo immediato.
L’amministratore di condominio può decidere di ripartire le spese in base ai millesimi di proprietà fino alla prima stagione termica successiva all’installazione dei ripartitori.
Scatta l’obbligo di adottare il nuovo criterio di ripartizione dalla seconda stagione in poi.
9. Presenza di sola delibera di adeguamento dell’impianto
La sola delibera di adeguamento dell’impianto non ti preserva dalla multa.
Se l’amministratore di condominio ha deliberato questo intervento ma l’installazione non è ancora avvenuta, si incorre a sanzione.