Il D.Lgs. 192/2005 ha reso obbligatoria l’APE ed ha stabilito sanzioni pecunarie e in alcuni casi la non validità dei contratti in caso di omissione.
Ma l’APE è obbligatoria per tutti gli edifici?
Quali fabbricati sono esenti?
Ci sono degli edifici per i quali non occorre redigere l’APE.
Questi casi sono disciplinati dal D. Lgs. 192/2005 art. 3 comma 5 e dall’Appendice A del DM 26/06/2015.
Analizziamo i casi espressamente previsti dalla legge e/o dalle Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica e quelli dedotti dall’interpretazione sistematica della normativa vigente.
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A. Esclusioni previste esplicitamente dalla normativa
Gli edifici esenti dall’obbligo di dotazione dell’APE sono:
1. i fabbricati industriali ed artigianali nel caso in cui i locali siano riscaldati per esigenze del ciclo produttivo oppure usando reflui energetici del processo produttivo non riutilizzabili per altri scopi;
l’esclusione è limitata ai soli ambienti aventi per destinazione d’uso l’attività industriale ed artigianale non riscaldati o riscaldati solamente per esigenze del processo di lavorazione o usando reflui energetici del processo produttivo;
non comprende la parte di fabbricato riservata a laboratori, uffici, mensa, alloggio del custode nel caso siano dotati di impianti di climatizzazione autonomi, e quindi siano scorporabili agli effetti dell’isolamento termico. L’APE è obbligatoria per questa parte di immobile per la quale è prevista l’attività e/o la permanenza di persone per le quali va garantito un adeguato “comfort abitativo”.
2. i fabbricati agricoli non residenziali , funzionali all’esercizio delle attività agricole, sprovvisti di impianti di riscaldamento e di condizionamento d’aria (per esempio, fienili, stalle, depositi per attrezzi agricoli…);
3. i fabbricati isolati, aventi una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
4. i fabbricati che non rientrano nelle categorie di edifici classificati in base alla loro destinazione d’uso, per i quali non sono previsti l’installazione e l’utilizzo di impianti di climatizzazione (per esempio: cantine, autorimesse, box auto, depositi, parcheggi multipiano, strutture stagionali funzionali a proteggere gli impianti sportivi).
Per la loro esclusione dall’obbligo determinante è la destinazione d’uso, non l’eventuale presenza di un sistema di climatizzazione. Ad esempio, una cantina provvista di sistema di riscaldamento resterebbe esente dall’APE.
5. i fabbricati per i quali non è necessario garantire un comfort abitativo;
sono quì compresi tutti gli edifici e manufatti non adibiti alla permanenza e/o attività di persone e tutti quelli destinati al ricovero di animali e di beni materiali: tra questi i garages, i depositi, le cantine, le legnaie, le stalle, le centrali termiche, le stalle, i locali contatori, le legnaie.
6. i ruderi, purchè lo stato di “rudere” venga dichiarato esplicitamente nell’atto notarile.
Che cosa si intende per “rudere” ?
La normativa non fornisce una definizione di “rudere” ai fini dell’esenzione dalla dotazione dell’APE.
Possiamo prendere per riferimento il Decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 che definisce le “unità collabenti” (o ruderi) come costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non adatte ad utilizzazioni produttive di reddito, caratterizzate da un alto grado di degrado, non idonee a diventare abitabili con soli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria ma solo previa una completa ristrutturazione. Rientrano in tali casi gli edifici con pericolo di crollo, interessate da cedimento statico e gravate da crepe importanti da terremoto.
7. i fabbricati venduti “al rustico” o al “grezzo secondario”, cioè sprovvisti di rifiniture e di impianti tecnologici;
8. i fabbricati venduti nello stato di “scheletro strutturale” o al “grezzo primario”, cioè sprovviste di elementi dell’involucro edilizio o di tutte le pareti verticali esterne;
In questi ultimi due casi, per sottrarsi all’obbligo di dotazione dell’APE, il proprietario dell’immobile deve dichiarare esplicitamente lo status di immobile “al grezzo” nell’atto notarile.
A supporto della sua dichiarazione può allegare all’atto notarile una relazione descrittiva redatta da un tecnico abilitato.
Considerando le sanzioni pecuniarie previste dalla normativa per la mancata dotazione di APE, può convenire fondare la dichiarazione su una relazione di carattere tecnico.
9. gli edifici adibiti allo svolgimento di attività religiose e a luoghi di culto.
B. Esclusioni dedotte implicitamente per interpretazione della normativa
La necessità di APE va esclusa per tutti gli edifici ed i manufatti che non comportano consumi energetici o i cui consumi energetici sono irrilevanti.
Tra questi troviamo:
1. gli edifici “marginali”, ovvero gli edifici per i quali non è previsto un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche funzionali e/o tipologiche (per esempio: legnaie, portici);
2. gli edifici inagibili o non utilizzabili;
si tratta di fabbricati in disuso o dichiarati inagibili, senza impianti o con impianti dimessi;
la normativa contempla esplicitamente solamente il caso di ruderi ma è superfluo dotare di APE i fabbricati non utilizzabili in alcun modo per gli usi a cui sono destinati e per i quali non è neanche ipotizzabile un consumo energetico .
Il proprietario dell’immobile è tenuto comunque ad allegare:
- la copia del provvedimento di inagibilità dell’immobile rilasciata dal Comune;
- in assenza della dichiarazione di inagibilità, la relazione di un tecnico abilitato che provi l’inagibilità e l’impossibilità di servire l’immobile per un’attività e/o per la permanenza di persone.
3. i manufatti
per manufatto si intende un’opera edilizia non riconducibile alla definizione di edificio (per esempio una piscina, una serra non costruita con strutture edilizie).