L’APE fa il suo ingresso nel 2013 a sostituzione dell’ACE ed è obbligatoria in alcuni casi per sintetizzare le caratteristiche energetiche di un’unità immobiliare residenziale o commerciale.
In questo post andiamo ad analizzare i casi nei quali è obbligatorio dotare l’immobile di APE.
Il D. Lgs. 192/2005 art. 6 commi 1 e 2 fissa due presupposti per la sussistenza dell’obbligo di dotazione dell’APE:
- il presupposto di carattere contrattuale, legato alla natura del contratto: la sussistenza dell’obbligo dipende dalla tipologia di contratto o di trasferimento dell’immobile in oggetto (compravendita, locazione, donazione…);
- il presupposto di carattere oggettivo, legato al tipo di edificio da certificare ed alla modalità di utilizzo: la sussistenza dell’obbligo dipende da alcune caratteristiche dell’edificio, dagli usi…
In questo post si fa riferimento al presupposto di carattere contrattuale.
Il D. Lgs. stabilisce che “Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1″.
Tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico”, eccetto i fabbricati esclusi dall’ambito di applicazione della certificazione energetica, devono essere dotati di APE in occasione di un trasferimento a titolo oneroso, un trasferimento a titolo gratuito o di una locazione.
L’obbligo di dotazione sussiste:
1. nei casi di compravendita e di permuta
La normativa specifica che l’obbligo sussiste per i “trasferimenti a titolo oneroso”.
Il proprietario dell’immobile è tenuto a redigere l’APE e presentarla all’acquirente fin dall’inizio della trattativa.
2. nei casi di usufrutto, assegnazione alloggi e donazioni
Tali contratti rientrano nei casi di “trasferimenti a titolo gratuito” previsti dalla normativa.
Occorre dotare l’edificio di APE anche in caso di donazione.
Non è necessario redarre l’APE nella dichiarazione di successione nel caso di eredità di un immobile.
3. nei casi di ristrutturazioni importanti
Ristrutturazioni importanti sono interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che insistono su più del 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio.
Tali interventi possono essere ad esempio:
- verniciatura delle superfici esterne;
- impermeabilizzazioni dei tetti
Occorre dotare l’edificio di APE ad ogni ristrutturazione importante.
4. gli affitti
Il proprietario dell’edificio deve dotare l’immobile di APE e deve presentarla all’affittuario alla fase di contrattazione e consegnarla al momento della registrazione del contratto.
L’obbligo di dotazione vige anche nel caso di affitto di singole unità immobiliari.
L’assenza dell’ APE ha come conseguenza la nullità del contratto di locazione, anche in caso di accordo fra le parti.
5. gli annunci di affitto o di vendita
Il D. Lgs 192/05 art. 6 comma 8 modificato dal Decreto 63/2013 stabilisce che:
“Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio sia rinnovabile che non rinnovabile e la classe energetica corrispondente dell’unità immobiliare”.
Annunci di affitto o di vendita devono riportare:
- la classe energetica dell’immobile;
- l’Indice di prestazione energetica globale EPgl.
L’EPgl (o IPE – Indice di Prestazione energetica) indica il consumo di energia per mq dell’immobile funzionale alla climatizzazione invernale ed estiva, alla ventilazione ed alla produzione di ACS. Si misura in kwh/mq.
Moltiplicando l’EPgl per i mq dell’edificio si ottiene il consumo annuo stimato.
L’indice corrisponde all’energia totale consumata dall’edificio per il raggiungimento delle condizioni di comfort in base ai servizi energetici presi in considerazione dal tipo di immobile.
Che differenza c’è fra Classe energetica e Indice di Prestazione energetica?
La Classe energetica è una lettera che va da G a A+ ed indica in modo sintetico la qualità energetica ed il consumo dell’edificio. Dipende dalla forma dell’edificio (rapporto tra superficie disperdente e volume riscaldato) e dalla località in cui si trova. Dipende da quanto l’edificio risulta più o meno performante nei confronti di un immobile di riferimento avente caratteristiche medie.
L’Indice di Prestazione energetica è un valore fisico più preciso, che comprende:
- la climatizzazione invernale;
- la climatizzazione estiva;
- la ventilazione;
- la produzione di ACS;
- l’illuminazione artificiale;
- il trasporto di persone e cose.
(Si considerano questi ultimi due aspetti solo per gli immobili non residenziali).
6. gli immobili di nuova costruzione
Ogni nuovo edificio deve essere dotato di APE.
Lo scopo è controllare la rispondenza effettiva delle prestazioni della nuova costruzione alle direttive europee sul risparmio energetico.
In questo caso, al termine dei lavori il costruttore si rivolge ad un certificatore energetico estraneo alle fasi di progettazione e di costruzione dell’edificio per far redigere l’APE. Prima di richiedere il certificato di agibilità, la consegna al comune insieme ad altri documenti (da non confondere l’APE con l’AQE, che viene consegnata anch’essa al comune ma dal direttore dei lavori).
Il certificatore chiamato dal costruttore non può essere il direttore dei lavori o il progettista.
7. gli edifici pubblici e aperti al pubblico
L’APE è obbligatoria per gli edifici pubblici ed aperti al pubblico aventi superficie maggiore di 250 mq.
L’attestato viene poi affisso all’ingresso dell’immobile.
8. nei contratti nuovi o rinnovati per la gestione degli impianti termici di edifici pubblici
